Tapu Harcı / Masrafı Hesaplama

Tapu harcı ne kadar? 2,5 milyon liralık örnek

2.500.000 TL'ye satılan bir taşınmazda alıcı harcı 50.000 TL, satıcı harcı da 50.000 TL çıkar. Böylece iki taraf için hesaplanan toplam harç 100.000 TL olur. Döner sermaye hizmet bedeli bu rakama ayrıca eklenir. Yukarıdaki tapu harcı hesaplama alanında satış bedelini yazıp ödeme paylaşımını seçtiğinizde iki tarafın tutarı ayrı gösterilir.

492 sayılı Harçlar Kanununa bağlı (4) sayılı tarifenin I/20-a satırında standart bedelli devir için oran, devreden ve devralan adına ayrı ayrı binde 20 olarak belirlenmiştir. Başka bir ifadeyle tapu harcı yüzde kaç sorusunun genel satış cevabı taraf başına yüzde 2, toplamda yüzde 4'tür. Alıcı ile satıcı masrafı tek tarafa bırakmayı kararlaştırabilir; bu anlaşma yasal oranı değiştirmez, yalnız ekonomik yükün kimde kaldığını gösterir. Araçtaki üç ödeme seçeneği bu bütçe farkını karşılaştırmak içindir.

“Tapu masrafı ne kadar?” sorusunun sonucu yalnız harçtan ibaret değildir. Tek taşınmazlı olağan bir satışta toplam gider, iki tarafın harcı ile işlem için tahakkuk eden döner sermaye ücretinin toplamıdır. Emlakçı komisyonu, DASK primi, ekspertiz, kredi tahsis ücreti ve taşınma gideri bu karta dahil değildir. Satın alma bütçesi hazırlanırken bu kalemleri ayrı tutmak, aynı masrafı iki kez eklemeyi önler.

Tarla ve arsa satışında oran değişir mi?

Standart bedelli konut, iş yeri, arsa ve tarla satışlarında binde 20'lik taraf oranı aynıdır. Bu nedenle tarla tapu masrafı hesaplama işlemi de satış bedeli, emlak vergisi değeri ve döner sermaye bilgisiyle yapılır. Taşınmazın bulunduğu yer değiştiğinde harç yüzdesi değil, emlak vergisi değeri ile yöresel katsayı değişebilir. Bağış, miras, ortaklığın giderilmesi, trampa veya yalnız bir hissenin devri farklı hukuki işlemlerdir; bu araç olağan satış dışındaki tarifeleri hesaplamaz.

Beyan edilecek bedelin alt sınırı

Harç matrahı seçilirken iki tutar karşılaştırılır: tarafların gerçek devir bedeli ve belediyenin belirlediği emlak vergisi değeri. Beyan, emlak vergisi değerinden düşük olamaz. Gerçek satış bedeli daha yüksekse hesap gerçek bedel üzerinden yapılır. Örneğin belediye değeri 900.000 TL olan bir ev 3.000.000 TL'ye satılıyorsa forma 900.000 TL değil 3.000.000 TL yazılmalıdır.

Günlük kullanımda tapu rayiç bedeli denilen rakam çoğu kez belediyedeki emlak vergisi değeridir; piyasa satış fiyatıyla aynı olmak zorunda değildir. “Tapu rayiç bedel hesaplama” diye aranan bu bilgi yalnız dairenin metrekaresiyle güvenilir biçimde üretilemez. Belediyenin emlak servisi, e-Belediye hizmeti veya e-Devlet üzerinden sunulan belediye kaydı kontrol edilmelidir. Bina ve arsa payı gibi unsurlar belediyenin hesabına dahildir.

Tapu vergisi hesaplama sözü yaygın olsa da ödenen kalemin hukuki adı tapu ve kadastro harcıdır. Gerçek bedelin altında beyanda bulunulduğu sonradan belirlenirse eksik harç iki taraftan istenebilir; gecikme faizi ve vergi ziyaı cezası da gündeme gelebilir. “Tapu borcu hesaplama” araması geçmişteki eksik ödeme ve cezayı da çağrıştırır, fakat bu sayfa yalnız yeni satış için tahmini masraf üretir. Mevcut borç veya düzeltme hesabında vergi dairesinin tahakkuku esas alınmalıdır.

Döner sermaye tek bir sabit rakam değildir

TKGM'nin 2026 tarifesinde işlem göstergesi 2.227 TL'dir. Olağan tek taşınmaz satışında bir işlem ücreti, bu gösterge ile tapu müdürlüğünün resmî yöresel katsayısı çarpılarak bulunur. Döner sermaye fiyatlarına KDV dahildir. 6083 sayılı Kanuna göre katsayı 0,30 ile 3,00 arasında belirlenebilir; yalnız “küçük ilçe” ya da “büyükşehir” adına bakarak kesin değer seçilemez.

Karttaki 1, 1,5, 2, 2,5 ve 3 düğmeleri hızlı bir tapu masrafı tahmini verir. İlçenizin değeri bu seçeneklerden farklıysa TKGM'nin yöresel katsayı listesini açın ve resmî tahakkuktaki döner sermaye tutarını alana elle yazın. Bu yaklaşım, 0,30 gibi daha düşük bir katsayıyı veya özel işlem ücretini yuvarlayıp bütçeyi şişirmeyi önler.

Tek talepte birden fazla bağımsız bölüm satılıyorsa her bölüm için; diğer nitelikte birden fazla taşınmaz varsa ilk taşınmazdan sonra ilave gösterge üzerinden ek ücret oluşabilir. Yetki alanı dışındaki işlemde hesaplanan ücret iki kat, yurt dışı tapu işleminde dört kat uygulanır. Yabancı alıcıya ilişkin ilave hizmetler de tahakkuku değiştirebilir. Bu ayrıntılar, ekrandaki hızlı katsayı seçiminin neden resmî borç yerine yaklaşık bütçe verdiğini açıklar.

Kredili satışta ikinci işlem ücreti

Konut kredisi kullanılması satış bedeli üzerinden çıkan yüzde 2'lik taraf paylarını artırmaz. Bununla birlikte satış ve ipotek aynı talepte kuruluyorsa TKGM'nin 2026 tarifesi iki işlem ücreti kadar döner sermaye alınacağını söylüyor. Böyle bir işlemde ekranda otomatik gelen tek satış ücretini ikiyle çarpmak veya SMS'teki toplam döner sermaye tutarını doğrudan yazmak gerekir. Bankanın ekspertiz ve kredi masrafları yine bu hesabın dışındadır.

6306 istisnasında belge sonucu belirler

Kentsel dönüşümde “ilk satış” ifadesi tek başına muafiyet sağlamaz. 6306 sayılı Kanunun 7'nci maddesindeki istisna; taşınmazın riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanıyla ilişkisine, dönüşümün hangi aşamasında olduğuna, işlemin taraflarına ve yetkili kurumun belgesine göre uygulanır. Dönüşüm öncesindeki ilk devir ile uygulama sonunda ortaya çıkan yeni yapının ilk satışı için de farklı taraf ve belge koşulları vardır.

TKGM'nin 31 Mart 2026 tarihinde güncellenen 2024/1 sayılı Genelgesi, bazı parsellerde istisnanın yalnız riskli yapıya isabet eden yüzölçümü oranında uygulanabileceğini de gösteriyor. Bu yüzden “kentsel dönüşüm binası” denmesi veya tapuda eski bir riskli yapı kaydı bulunması, bütün satışın sıfır harçlı olduğu anlamına gelmez. Tapu müdürlüğünden işlemin tamamı için istisna teyidi alınmadan karttaki 6306 seçeneği açılmamalıdır.

Teyit edilen tam istisna, kapsamdaki işlemde tapu harcıyla birlikte döner sermaye ücretini de kaldırabilir. Araç bu seçenek işaretlendiğinde iki kalemi sıfırlar. Kurum yalnız taşınmazın bir bölümü için istisna uyguluyorsa bu basit seçenek doğru sonuç vermez; kısmi matrah ve resmî tahakkuk kullanılmalıdır.

Ödeme kodundan imzaya giden akış

Tapu harcı nasıl ödenir sorusunun cevabı, müdürlükteki incelemeden sonra gelen ödeme koduyla başlar. Satış başvurusu Web Tapu veya ilgili e-Devlet hizmetinden yapılır. Belgeler kontrol edildiğinde harç ile döner sermaye ayrı tahakkuk eder ve cep telefonuna 12 ya da 13 haneli e-Tahsilat seri numarası gönderilir. Formdaki sonuç, başvuru yapılmadan önce bütçe görmek içindir; ödeme bu tahakkuk numarasıyla yapılır.

1. SMS'teki seri numarası ve taraf adına çıkarılan tutarı kontrol edin.
2. Tapu harcını GİB Dijital Vergi Dairesindeki tapu harcı ödeme ekranından veya desteklenen banka ve ATM kanallarından yatırın.
3. Döner sermaye için TKGM'nin yönlendirdiği e-Devlet tahsilat ekranını kullanın. Kartla ödemede 3D Secure onayı istenebilir.
4. Ödemenin müdürlük sistemine yansıdığını gördükten sonra randevu ve imza aşamasına geçin; dijital makbuzu saklayın.

Hesap ile resmî tahakkuk farklı çıkarsa

En sık fark, yanlış yöresel katsayı seçilmesinden veya satışla birlikte ipotek kurulmasından doğar. Birden fazla taşınmaz, yetki alanı dışı işlem ya da kısmi 6306 istisnası da sonucu değiştirir. Satış bedeli ve taraf oranı doğru olsa bile döner sermaye bu nedenlerle ekrandaki ilk tahminden farklı olabilir.

Ödeme aşamasında SMS'te ve e-Tahsilat ekranında görünen resmî tutarı esas alın. Harç matrahı yanlış girildiyse işlemi tamamlamadan tapu müdürlüğüyle görüşün. Böylece tapu harç hesaplama sonucunu bütçe kontrolü için kullanırken resmî tahakkuku da işlem bazında doğrulamış olursunuz.