Kira Artış Oranı Hesaplama

Bir kira sözleşmesi yenilenirken bakılacak sayı, yenileme tarihinden önce TÜİK tarafından yayımlanan on iki aylık ortalamalara göre TÜFE değişimidir. Mevcut kirayı ve kararlaştırılan oranı yukarıya yazdığınızda yeni bedel çıkar; oran resmi ölçütü geçiyorsa araç, TÜFE sınırına göre oluşacak tutarı da ayrı satırda gösterir.

Stopaj sekmesi farklı bir hesabı çözer. Burada kira zammı değil, Gelir Vergisi Kanunu'nun 94. maddesi kapsamındaki bir işyeri ödemesinden yapılacak kesinti ile kiralayana kalacak net tutar bulunur.

Yenileme ayında hangi oran esas alınır?

Kira artış TÜFE hesabında aylık enflasyon veya bir önceki yılın aynı ayına göre değişim kullanılmaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesindeki ölçüt, on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Araçta kayıtlı güncel oran %31,79 düzeyindedir. TÜİK yeni veriyi yayımladığında bu değer de güncellenir; hesap yaparken sözleşmenin yenileme ayıyla araçtaki güncellik bilgisinin uyuştuğunu kontrol edin.

Temel kira artış hesaplama işlemi iki satırla kurulabilir:

• Artış tutarı = mevcut kira × artış oranı / 100
• Yeni kira = mevcut kira + artış tutarı

Örneğin 10.000 TL kira için %31,79 oranı girildiğinde yeni bedel 13.179,00 TL olur. Ev sahibi %40 istediğinde hesaplayıcı önce 14.000 TL'lik talebi gösterir, ardından TÜFE ölçütüne göre tutarı ayrı verir. Böylece “kira artışı ne kadar olabilir?” sorusuyla fiilen talep edilen zam aynı sayı sanılmaz.

Sözleşmedeki oran daha düşükse

Tarafların kararlaştırdığı yüzde TÜFE ölçütünün altındaysa sözleşmedeki düşük oran uygulanır. Sözleşmede %20 yazarken on iki aylık ortalamanın %31,79 olması, kiraya kendiliğinden %31,79 zam yapılacağı anlamına gelmez. Bu ayrım, yasal kira artış oranı ile sözleşmesel oranı yan yana okurken belirleyicidir.

Konutla çatılı işyeri aynı maddede buluşuyor

Yaygın bir yanlış, TÜFE sınırının yalnız konut kiralarında bulunduğudur. Kira artış kanunu diye anılan temel hüküm TBK 344. maddedir; 339 ve devamındaki düzenleme konutları ve çatılı işyerlerini birlikte ele alır. İşyeri kira artış oranı için araçtaki seçenek, dükkan veya ofis gibi çatılı bir taşınmaz varsayımıyla çalışır.

Kira artış oranı yasal sınır kontrolünde sözleşmenin türü kadar süresi de önemlidir. Açık alan kiraları, ürün kirası veya özel düzenlemeye tabi ilişkiler aynı varsayımla değerlendirilemez. Bu gibi durumlarda ekrandaki işyeri sonucunu doğrudan hukuki sonuca çevirmemek gerekir.

Beşinci yıl dolunca basit tavan hesabı yetmez

Beş yıldan uzun süren ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kira bedeli hâkim tarafından belirlenirken TÜFE değişiminin yanında kiralananın durumu, emsal kiralar ve hakkaniyet de dikkate alınır. Kira tespit davasındaki sonuç, yalnızca mevcut bedeli bir yüzdeyle çarparak bulunamaz. Dövizle kararlaştırılan kiralarda da 344. maddenin ayrı hükümleri vardır.

Bu nedenle konut kira artış tavan tutarı yalnız standart bir yıllık yenilemeyi karşılaştırır; beş yıllık kira tespiti veya dövizli sözleşme için nihai karar değildir.

Stopaj hesabı her kiracı için aynı değil

Kira stopajı, kiralayan adına peşin kesilen gelir vergisidir. GVK 94'te sayılan kişi ve kurumlar, gerçek kişiden kiraladıkları işyeri için yaptıkları brüt ödeme üzerinden %20 kesinti uygular. Şirketler bu kapsama girebilirken, basit usulde vergilendirilen bir kiracının stopaj yükümlülüğü bulunmayabilir. Konutunu kendi adına kiralayan bireyin ev sahibine yaptığı ödeme de sırf kira olduğu için stopaja dönüşmez.

Kira stopaj hesaplama sekmesi bu hukuki kapsamı belirlemez; kapsamdaysanız tutarı hesaplar. 20.000 TL brüt kira için kesinti 4.000 TL, kiralayana ödeme 16.000 TL ve on iki aylık toplam kesinti 48.000 TL'dir. Kira kesintisi hesaplama sonucundaki yıllık toplam, aylık bedelin yıl boyunca değişmediği varsayımına dayanır.

Net bedelden brüte dönüş

Sözleşmede 16.000 TL'nin kiralayana net ulaşacağı yazıyorsa brüt bedel 16.000 / 0,80 işlemiyle 20.000 TL bulunur. Stopaj bunun %20'si, yani 4.000 TL'dir. Net tutarın doğrudan %20'sini almak 3.200 TL verir ve eksik kesinti doğurur. Kira tevkifat hesaplama yaparken önce sözleşmedeki rakamın net mi brüt mü olduğunu belirlemek bu yüzden gerekir.

Artış, stopaj ve yıllık beyan üç ayrı sonuçtur

Aynı sözleşmede geçen bu hesaplar farklı sorulara cevap verir. Aşağıdaki ayrım, bir sonucu diğerinin yerine kullanmayı önler.

2026 yılında elde edilen konut kira geliri için yayımlanan istisna 58.000 TL'dir. Bu, aylık kira artışını sınırlayan bir rakam değildir. İstisnadan yararlanma koşulları ile yıllık toplam gelir ayrıca incelenir ve 2026 gelirinin olağan beyan dönemi izleyen yıldır. İşyeri kirasından kesilen stopaj ise şartları oluştuğunda yıllık beyannamede hesaplanan vergiden mahsup edilebilir.

Gerçek gider ile götürü gider seçimi de bu aracın kapsamı dışındadır. Yeni kira bedelini bulduktan sonra vergi yükünü görmek isteyen mülk sahibi, yıllık kira geliri ve kendi beyan koşullarıyla gelir vergisi hesabını ayrıca yapmalıdır.

Sonucu sözleşmeyle birlikte okuyun

“Kira ne kadar artabilir?” sorusunun cevabı yalnız güncel yüzde değildir. Yenileme tarihi, sözleşmedeki artış maddesi, ilişkinin beş yılı geçip geçmediği ve kiralananın niteliği sonucu değiştirebilir. Araç standart yenilemede kira zammı yasal sınır karşılaştırması yapar; geçmiş ay için geriye dönük oran seçmez ve kira tespit bedeli üretmez.

Uyuşmazlık varsa sözleşme, ödeme kayıtları ve yenileme ayına ait resmi TÜİK bülteni birlikte saklanmalıdır. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Anlaşma çıkmazsa görevli mahkeme ve talep türü somut olaya göre değerlendirilir; Tüketici Hakem Heyeti kira artış uyuşmazlığının genel çözüm yeri değildir.

Hesap sonucu bilgilendirme içindir. Özellikle beş yılı aşan sözleşme, dövizli kira, net bedel anlaşması veya geçmiş dönem alacağı varsa bir avukat ya da mali müşavirin sözleşmeyi görerek değerlendirmesi daha güvenli olur.