Emlak Vergisi Hesaplama

Hesapta belediyenin vergi değerini kullanın

Emlak vergisi, Türkiye sınırları içindeki bina, arsa ve araziler için ilgili belediye tarafından tahakkuk ettirilir. Mükellef kural olarak malik; intifa hakkı varsa bu hakkın sahibi, ikisi de yoksa taşınmaza malik gibi tasarruf eden kişidir. Paylı mülkiyette herkes hissesi oranında sorumlu olur. Araç, hukuki sahipliği veya muafiyet şartlarını araştırmaz; girilen değer üzerinden standart oranla tahmin üretir.

İlana yazılan satış fiyatını ya da tapuda beyan edilen devir bedelini kutuya aktarmak doğru sonuç vermeyebilir. Vergi değeri; arsa ve arazide takdir edilen metrekare birim değerlerinden, binada ise yapı maliyeti ile arsa payından hareketle belediye kayıtlarında oluşur. Güncel rakamı taşınmazın bağlı olduğu belediyeden veya belediyenin sunduğu elektronik sorgulama hizmetinden alın. Tapu harcı hesabında kullanılan satış bedeliyle bu matrah aynı kavram değildir.

Emlak vergisi nasıl hesaplanır sorusunun sayısal kısmı nettir: belediyenin belirlediği değer, mülk türüne ait binde oranla çarpılır. Ardından tahakkuk eden tutarın yüzde 10'u kadar Taşınmaz Kültür Varlıklarının Korunmasına Katkı Payı eklenir. Örneğin 2.000.000 TL değerli bir konut normal belediye sınırındaysa net vergi 2.000 TL, katkı payı 200 TL ve yıllık toplam 2.200 TL olur.

2025'te yapılan genel takdir, 2026-2029 döneminin başlangıç değerlerini belirledi. 7566 sayılı Kanun, 2026 için hesaplanan bina ve arazi değerini 2025 değerinin iki kat fazlasıyla sınırladı; sonraki yıllar bu sınırlı taban üzerinden ilerler. Aynı Kanun yıllık artışlarda yeniden değerleme oranının tamamını esas alan yeni düzenlemeyi getirdi. Bu nedenle eski vergi değerine gelişigüzel bir yüzde eklemek yerine belediyedeki 2026 kaydını kullanmak gerekir.

Oran, mülk türü ve belediye statüsüne bağlıdır

2026 emlak vergisi oranları konut, işyeri, arsa ve arazi için farklıdır. Büyükşehir belediyesi sınırları ve mücavir alanlardaki oranlar, diğer belediyelere göre yüzde 100 artırımlı uygulanır. Aşağıdaki örneklerin son sütununda yüzde 10 kültür varlıkları katkı payı da toplamın içindedir.

Büyükşehir seçimi her mahallede aynı sonucu vermeyebilir

Üstteki Büyükşehir sekmesi kanundaki yüzde 100 artırımlı genel oranı uygular. Büyükşehir belediye meclisince kırsal mahalle veya kırsal yerleşik alan kabul edilen yerlerde meskenler ile bazı zirai taşınmazlar muaf olabilir; ticari, sınai ve turistik kullanımdaki taşınmazlarda yüzde 50 indirim uygulanabilir. Araç adres ve kullanım amacı sormadığı için bu özel durumu hesaplamaz. Belediyedeki tahakkuk standart büyükşehir hesabından farklıysa önce kırsal mahalle kararını kontrol edin.

Sonuç kartındaki katkı payı neden ayrıca gösteriliyor?

2863 sayılı Kanun uyarınca tahakkuk eden bina veya arazi vergisinin yüzde 10'u kadar kültür varlıkları katkı payı belediyece birlikte tahsil edilir. Hesaplayıcı önce binde oranından net tutarı bulur, sonra katkı payını ayrı satırda ekler. Böylece oran tablosundaki 2.000.000 TL değerli büyükşehir konutunda 4.000 TL net tutarın neden 4.400 TL toplam ödemeye dönüştüğü görülebilir. Sıfır oran veya başka bir muafiyet uygulanacaksa standart hesap kullanılmamalıdır.

Ödeme takvimi ile bildirim süresi farklıdır

Emlak vergisi ne zaman ödenir denildiğinde iki dönem esas alınır. Birinci taksit mart, nisan ve mayıs aylarında; ikinci taksit kasım ayında ödenebilir. Son gün tatile rastlarsa süre izleyen ilk iş gününe uzar. Araçtaki taksit rakamı yıllık toplamı ikiye böler; belediyenin tahakkuk kaydı ödeme için esas belgedir.

• Birinci taksit dönemi: 1 Mart ile 31 Mayıs arası
• İkinci taksit dönemi: 1 Kasım ile 30 Kasım arası

Vadesi geçen taksite 6183 sayılı Kanun kapsamında her ay ve ay kesri için gecikme zammı işler. 13 Kasım 2025'ten beri geçerli aylık oran %3,7'dir. Eski içeriklerde görülen yüzde 2,5 güncel değildir; kesin borç, geciken tarihler ve yapılmış ödemeler dikkate alınarak belediye tarafından çıkarılır.

Emlak vergisi nasıl ödenir sorusunun tek bir ulusal kanal cevabı yoktur. Borç taşınmazın kayıtlı olduğu belediyeye ödenir. Belediye veznesi veya kurumun kendi ödeme sayfası kullanılabilir. e-Devlet Kapısı'ndaki Belediye Hizmetleri bölümünde ilgili kurum borç ödeme hizmeti sunuyorsa işlem oradan tamamlanabilir; banka ve PTT kanalları ise belediyenin anlaşmasına göre değişir. Ödeme yapmadan önce alan adının belediyeye ait olduğunu kontrol edin ve makbuzu saklayın.

Yeni malik bildirimi aynı yıl yapılır

Satın alma, yeni bina, ifraz veya başka bir nedenle vergi değerini değiştiren olay doğduğunda bildirim ilgili belediyeye olayın gerçekleştiği bütçe yılı içinde verilir. Olay yılın son üç ayında meydana gelmişse süre olay tarihinden başlayarak üç aydır. Temmuzda alınan bir taşınmaz için yıl sonuna kadar, kasımda alınan bir taşınmaz için satın alma tarihinden itibaren üç ay içinde bildirim yapılması bu kurala örnektir. Yeni malikin vergi mükellefiyeti izleyen bütçe yılında başlar.

Sıfır oran bütün emeklilere otomatik uygulanmaz

Günlük dilde muafiyet denilse de tek mesken için uygulanan yöntem indirimli bina vergisi oranının sıfır olmasıdır. Türkiye'de tam veya hisseli olarak tek meskeni bulunan ve bu meskenin brüt alanı 200 metrekareyi geçmeyen kişilerden şu gruplar yararlanabilir:

• Hiçbir geliri olmadığını belgeleyenler
• Geliri yalnız kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından alınan emekli, dul, yetim, ölüm veya malullük aylığından oluşanlar
• Engelliler, gaziler ile şehitlerin dul ve yetimleri

Engelliler için gelir ve engellilik oranı şartı aranmaz; diğer grupların gelir durumu ayrıca değerlendirilir. Yalnızca belirli zamanlarda dinlenme amacıyla kullanılan yazlık mesken sıfır oran kapsamına girmez. Kişinin gelir getirmeyen bir işyeri, arsa veya araziye sahip olması ise tek başına hakkı ortadan kaldırmaz. Uygulama kendiliğinden başlamadığı için duruma uygun form belediyeye verilmelidir. Hesaplayıcı standart oran kullandığından bu hakka sahip olanların ekrandaki tutarı ödeme borcu saymaması gerekir.

Kira geliri belediyedeki yıllık vergiden ayrıdır

Emlak gelir vergisi hesaplama ifadesi resmî bir vergi adından çok iki yükümlülüğün karıştığını gösterir. Taşınmaza sahip olmak nedeniyle belediyeye ödenen yıllık tutar bu sayfanın konusudur. Mülkü kiraya vererek gelir elde edildiğinde doğabilecek gelir vergisi ise GİB'e beyan edilir; istisna, gider yöntemi ve yıllık gelir dilimleri ayrı kurallara tabidir.

Bir konut boş dursa bile standart mülkiyet vergisi doğabilir; buna karşılık kira geliri yoksa kira kazancı üzerinden gelir vergisi hesaplanmaz. Kiraya verilen taşınmazda iki yükümlülük aynı yıl yan yana bulunabilir. Kira hasılatını değerlendirmek için gelir vergisi hesaplama aracına geçin.

Bu araçta önce mülk türünü, sonra belediye statüsünü seçip belediyeden aldığınız güncel vergi değerini girin. Sonuç; standart net tutarı, yüzde 10 kültür varlıkları katkı payını, yıllık toplamı ve iki taksit tahminini ayrı gösterir. Kırsal mahalle indirimi, sıfır oran, paylı mülkiyet veya geçmiş dönem borcu varsa belediyenin gerçek tahakkuku kullanılmalıdır.